Faaborg-Midtfyn Kommune er rig på landområder af høj landskabelig, naturmæssig og kulturhistorisk værdi. Kysterne og det åbne land udgør en af kommunens største attraktioner.
Planloven deler landet op i byzone, sommerhusområder og landzone. Lovens hovedformål er at skabe funktionelle byer og friholde det åbne land for spredt uplanlagt bebyggelse for at beskytte natur og landskabsværdier og for at fastholde skarpe overgange mellem land og by.
Planlægningen skal således sikre, at nye boliger og andre byggerier opføres inden for de planlagte områder, hvor der i videst muligt omfang tages hensyn til allerede foretagne offentlige investeringer i infrastruktur som veje, jernbaner, kollektiv trafik og skolestrukturer, børnepasningsfaciliteter og anden offentlig service. Samtidig sikres jordbruget tilstrækkelige dyrkningsarealer og udviklingsmuligheder.
Muligheder for udvikling i byzoner fremgår af Byudvikling og Centerstruktur og detailhandel og for sommerhusområders vedkommende henvises til Placering af ferie- og firtidsanlæg.
Nærværende afsnit omhandler de muligheder, der indenfor planlovens overordnede principper fortsat er for udvikling gennem planlægning og administration af reglerne i landzonen.
- At friholde landskabet uden for byerne og landsbyerne for bebyggelse, der ikke har tilknytning til det primære jordbrugs-, skovbrugs- eller fiskerierhverv, med henblik på at fastholde adskillelsen mellem by og land og beskytte landskabsværdierne.
- At sikre at byggeri og anlæg der kræver tilladelse tilpasses det omgivende landskab og byggeri.
- At landsbyerne og landområderne i øvrigt har udviklingsmuligheder, der matcher deres behov.
- At forebygge miljøkonflikter bl.a. lugtgener fra husdyrbrug.
Byggeri i landzone vil uanset nedenstående retningslinjer, som hovedregel kræve landzonetilladelse efter planlovens §35. Retningslinjerne gælder for byggeri i landzone, hvor der ikke gennem planlægning skal ske overførsel til byzone.
For så vidt angår ferie- og fritidsanlæg samt tekniske anlæg henvises til de respektive afsnit. Der henvises endvidere til Faaborg-Midtfyn Kommunes "Praksis for administration af Planlovens landzonebestemmelser".
11.1.1 Landzoneadministration og kommuneplanen
Landzoneplanlægning og landzoneadministration skal ske i respekt af de øvrige retningslinjer i kommuneplanen.
Nybyggeri og etablering af anlæg i landzonen.
11.1.2
Planlægning for nybyggeri og etablering af anlæg kan normalt kun ske i tilknytning til eksisterende bymæssig bebyggelse.
11.1.3
Planlægning for eller meddelelse af landzonetilladelse til nybyggeri og etablering af anlæg uden tilknytning til eksisterende bymæssig bebyggelse kan normalt kun ske i forbindelse med virksomheder eller andre anlæg, som naturligt eller traditionelt er knyttet til det åbne land på grund af ressourceudnyttelse.
11.1.4
Der kan i visse tilfælde meddeles tilladelse til erstatningsbyggeri i det åbne land.
11.1.5
Der meddeles normalt ikke landzonetilladelse til udstykning og opførelse af nye boliger i områder der støder op til eksisterende byzoner i hoved- og lokalbyer.
11.1.6
Inden for sammenhængende bebyggelser (afgrænsede landsbyer) vil der på baggrund af konkrete afvejninger kunne meddeles landzonetilladelse til byggeri, som understøtter landsbyen, herunder opførelse af boliger som huludfyldning. Afgrænsede landsbyer fremgår af kommuneplanens interaktive kort / hovedkort 1.
11.1.7
Byggeri i landzonen skal placeres og udformes under hensyntagen til overordnede beskyttelsesinteresser (f.eks. natur og landskab) og kulturmiljøer.
11.1.8
Nyt byggeri skal opføres i tilknytning til eksisterende bygninger.
11.1.9
Indretning af nye boliger i landzone skal i udgangspunktet være mindst 70 m².
11.1.10
Etablering af ridebaner, parkeringsarealer, søer, støjvolde, jordvolde og lignende anlæg kræver en tilladelse efter Planloven (landzonetilladelse).
Byggeri og etablering af anlæg i den kystnære zone og landzonen.
11.1.11
I den kystnære zone kan der kun planlægges for anlæg i landzone, såfremt der foreligger en særlig planlægningsmæssig og/eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering, og der tages særlige landskabelige hensyn.
11.1.12
Tilladelse efter Planlovens § 35 - (landzonetilladelse) i den kystnære zone kan endvidere kun meddeles, såfremt det ansøgte har helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser og der tages særlige landskabelige hensyn.
Hensyn til det overordnede vejnet.
11.1.13
Ved planlægning for nybyggeri eller etablering af anlæg inden for interessezoner for fremtidige veje, skal det sikres at vejinteresserne kan løses tilfredsstillende.
11.1.14
Ved udlæg af arealer i det åbne land skal det sikres, at udlægget ikke giver anledning til trafikale problemer på vejene. Udlæg af arealer kan ikke finde sted, før kommunen efter forhandling med vejmyndigheden har godtgjort, at evt. problemer i forhold til det overordnede vejnet er afklaret.
Hovedsigtet med planlægningen er bl.a. at spare på arealressourcerne ved, at unødig spredning af byerne undgås, både for at beskytte landskaberne og for at sikre en god udnyttelse af investeringerne i infrastruktur.
Landområderne skal dog sikres begrænsede udviklingsmuligheder, der kan tilgodese deres udviklingsbehov, og det skal ske i respekt for natur, miljø og landskabsværdierne.
Større byudvikling skal ske i tilknytning til hovedbyerne og lokalbyerne. Her skal arealerne gennem lokalplanlægning overføres til byzone inden udbygning.
I nogle landsbyer er det hensigtsmæssigt, at der udarbejdes landzonelokalplaner og derved skabes rum for en mindre udvikling. Udarbejdelse af landzonelokalplaner skal være med til at sikre, at der tages de nødvendige hensyn til landsbyernes kulturhistoriske bevaringsværdier.
I sammenhængende bebyggelser er der mulighed for opførelse af boliger som huludfyldning, såfremt det ikke strider mod andre overordnede interesser (bl.a. trafikale og miljømæssige forhold). De samlede bebyggelser kan enten være omfattet af kommuneplanens rammer eller afgrænsede bebyggelser.
Afgrænsningen anskueliggør en vejledende grænse mellem landsbyen og det åbne land.
Der kan være andre tilfælde, hvor det vil være nødvendigt og ønskeligt at gennemføre en planlægning for en ny aktivitet eller anlæg i det åbne land m.v. via en landzonelokalplan. Det kunne typisk være en golfbane (der ligger uden for kystnærhedszonen), et offentligt besøgsområde med tilknyttede publikumsfaciliteter, et spildevandsanlæg m.v.
I de landsbyer og det åbne land, hvor der ikke udarbejdes lokalplaner, vil der blive administreret ud fra kommuneplanens overordnede retningslinjer og rammebestemmelser samt Vejledning om landzoneadministration og klagenævnspraksis. de mere detaljerede "Retningslinjer for administration af Planlovens landzonebestemmelser", som er vedtaget af kommunalbestyrelsen. [ FMKs administrationspraksis er forældet grundet de seneste planlovsændringer og afledte ændringer i klagenævnspraksis. Der er endnu ikke udarbejdet ny administrationspraksis.]
For at undgå, at der indrettes små dårlige udlejningsboliger i overflødiggjorte bygninger i landzonen gives der i udgangspunktet ikke landzonetilladelse til indretning af nye boliger på under 70 m². Erfaringen viser, at boligspekulanter indretter små billige boliger i udtjente bygninger. Disse boliger er ofte i dårlig stand, og det kan være forbundet med helbredsrisiko at bo i dem. På baggrund af en konkret vurdering kan der afviges fra mindstekravet på 70 m²
Afvejningshensyn
Der er en række hensyn, som skal indgå i vurderingen i forbindelse med landzoneadministrationen og landzoneplanlægningen. Nogle af disse hensyn fremgår af de øvrige afsnit i kommuneplanen under de enkelte emner. Endvidere henvises til Faaborg-Midtfyn Kommunes retningslinjer for landzoneadministration.
Enkelte forhold er der dog ikke redegjort for andre steder i kommuneplanen. Disse forhold er kort omtalt i det følgende.
Nybyggeri og etablering af anlæg i landzonen
Gennem administrationen skal det sikres, at opførelse af ny bebyggelse alene sker i tilknytning til eksisterende lovlig bebyggelse på en ejendom. Eksisterende bebyggelse er i denne sammenhæng egentlige bygninger med et etageareal på mere end 10 m² som ligger samlet, eller hvor hovedparten af ejendommens bygninger ligger. "I tilknytning til" er i denne forbindelse normalt inden for en afstand af max. ca. 20 m.
I forbindelse med meddelelse af landzonetilladelser til byggeri og anlæg vil der efter en konkret vurdering af de landskabelige og beskyttelsesmæssige interesser i området, de stedlige byggetraditioner og eventuelle kulturhistoriske værdier, eventuelt blive fastlagt vilkår til byggeriets nøjere udformning og placering, samt udseende (farve og materialevalg), afskærmende beplantning, forbud mod belysning m.v.
Med henblik på at give landområderne mere fleksible udviklingsmuligheder i landzonen, er planlovens bestemmelser på landzoneområdet lempelige, for så vidt angår udnyttelsen af tomme landbrugsbygninger til andre formål, herunder til forskellige erhvervsformål.
Anlæg i den kystnære zone
Det fremgår af Planloven, at der i den kystnære zone kun må inddrages nye arealer i byzone og planlægges for anlæg i landzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig og/eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering.
Fremtidige veje
Kommuneplanen indeholder planer for fremtidige vejanlæg i form af enten byggelinjesikrede strækninger eller interessezoner for fremtidige veje.
Der er derfor medtaget en retningslinje til sikring af, at disse vejanlæg kan etableres i overensstemmelse med planlægningen. Ligeledes er der i retningslinjerne medtaget bestemmelser om, at der ved udlæg af arealer i det åbne land skal sikres, at udlægget ikke giver anledning til trafikale problemer på det overordnede vejnet, m.v.
Ud fra planlovens hovedformål om at friholde det åbne land for spredt uplanlagt bebyggelse og fastholde skarpe overgange mellem land og by, vil kommunen løbende vurdere praksis for administration af planlovens landzonebestemmelser.
